Saiba quando vale a pena investir em quotas-partes de hotéis

Esta análise da consultoria Empiricus é de hoje. Ela orienta os investidores a respeito das ofertas de aquisição de unidades em empreendimentos hoteleiros. Leia com atenção:

Vamos listar aqui os pontos importantes para checar em uma oferta como essa e entender mais o segmento hoteleiro.

1. Garantia

É importante compreender que a garantia é uma forma do incorporador fazer com que você, investidor, ponha a mão no bolso com mais vontade.

Por meio de técnicas de finanças comportamentais, o incorporador cria ancoragem de preço em uma base de receita por metro quadrado alta ao garantir o retorno no(s) primeiro(s) ano(s). O investidor acredita e paga pela perpetuidade desta base.

O pensamento do comprador é: se ele está colocando a mão no bolso para garantir, isto é sólido!

Mas se der errado, a conta do incorporador é só do ano (ou anos) de garantia. O problema do resto da vida do empreendimento é do comprador.

2. Investimento e manutenção

Você precisa entregar o hotel equipado e mobiliado. Isso vai se desgastar e exigir reposição de tempos em tempos. É uma mordida razoável no seu retorno que só vai aparecer daqui uns três anos.

3. Uso da mão de obra

Hotel é uma operação intensiva em mão de obra. São muitas pessoas para treinar constantemente e que representam custos muito maiores do que um prédio de escritórios, por exemplo.

Quanto mais complexo, mais espaço para problemas.

4. Lista de prestadores de serviço

Um hotel tem uma lista grande de prestadores de serviços, passando desde lavanderia até o suprimento de alimentos e bebidas. Uma má gestão pode piorar seu retorno.

5. Vacância

Como vimos acima, o aluguel de um hotel ocorre em base diária na maioria dos casos, tornando a vacância mais volátil em comparação com outros segmentos.

Em outras palavras, esse índice oscilará muito e será muito difícil, quase impossível, obter uma ocupação de 100%, mesmo em curtos períodos de apuração.

6. Fatores de demanda

Por outro lado, os fatores de locação de hotéis são complemente diferentes daqueles de escritórios e galpões. Estamos falando de turismo, seja de negócios ou de lazer, cuja demanda é bem diferente daquela de escritórios, residências ou galpões.

Em resumo, a operação de hotéis é bem mais complexa do que a de escritórios, residências ou galpões.

Quando muitas partes podem dar errado, a probabilidade de problemas aumenta.

Por isso o investidor deve exigir retornos compatíveis com o risco tomado.

Tudo o mais constante, você deve pleitear uma rentabilidade maior de uma operação de hotel quando comparado com escritórios e galpões.

Não podemos comprar este ganho pelo valor de face. Uma série de fatores pode provocar queda substancial do negócio.