Esta análise da consultoria Empiricus é de hoje. Ela orienta os investidores a respeito das ofertas de aquisição de unidades em empreendimentos hoteleiros. Leia com atenção:
Vamos listar aqui os pontos importantes para checar em uma oferta como essa e entender mais o segmento hoteleiro.
Vamos listar aqui os pontos importantes para checar em uma oferta como essa e entender mais o segmento hoteleiro.
1. Garantia
É importante compreender que a garantia é uma forma do
incorporador fazer com que você, investidor, ponha a mão no bolso com mais
vontade.
Por meio de técnicas de finanças comportamentais, o
incorporador cria ancoragem de preço em uma base de receita por metro quadrado
alta ao garantir o retorno no(s) primeiro(s) ano(s). O investidor acredita e
paga pela perpetuidade desta base.
O pensamento do comprador é: se ele está colocando a mão
no bolso para garantir, isto é sólido!
Mas se der errado, a conta do incorporador é só do ano
(ou anos) de garantia. O problema do resto da vida do empreendimento é do
comprador.
2. Investimento e manutenção
Você precisa entregar o hotel equipado e mobiliado. Isso
vai se desgastar e exigir reposição de tempos em tempos. É uma mordida razoável
no seu retorno que só vai aparecer daqui uns três anos.
3. Uso da mão de obra
Hotel é uma operação intensiva em mão de obra. São muitas
pessoas para treinar constantemente e que representam custos muito maiores do
que um prédio de escritórios, por exemplo.
Quanto mais complexo, mais espaço para problemas.
4. Lista de prestadores de serviço
Um hotel tem uma lista grande de prestadores de serviços,
passando desde lavanderia até o suprimento de alimentos e bebidas. Uma má
gestão pode piorar seu retorno.
5. Vacância
Como vimos acima, o aluguel de um hotel ocorre em base
diária na maioria dos casos, tornando a vacância mais volátil em comparação com
outros segmentos.
Em outras palavras, esse índice oscilará muito e será
muito difícil, quase impossível, obter uma ocupação de 100%, mesmo em curtos
períodos de apuração.
6. Fatores de demanda
Por outro lado, os fatores de locação de hotéis são complemente
diferentes daqueles de escritórios e galpões. Estamos falando de turismo, seja
de negócios ou de lazer, cuja demanda é bem diferente daquela de escritórios,
residências ou galpões.
Em resumo, a operação de hotéis é bem mais complexa do que a de escritórios, residências ou galpões.
Quando muitas partes podem dar errado, a probabilidade de
problemas aumenta.
Por isso o investidor deve exigir retornos compatíveis
com o risco tomado.
Tudo o mais constante, você deve pleitear uma
rentabilidade maior de uma operação de hotel quando comparado com escritórios e
galpões.
Não podemos comprar este ganho pelo valor de face. Uma
série de fatores pode provocar queda substancial do negócio.
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